Hồ Sơ Đất Số Của TP.HCM Đứng Trước Quyết Định Then Chốt

Một vấn đề kỹ thuật với những hệ lụy thực tiễn đang buộc các cơ quan quản lý đất đai tại TP.HCM phải đưa ra những quyết định khó khăn. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đang xử lý một lượng lớn hình ảnh bản quét trùng lặp tồn đọng trong hệ thống địa chính số của Văn phòng Đăng ký Đất đai TP.HCM, những tệp tin dư thừa mà trong một số trường hợp đã khiến kết quả tra cứu pháp lý trả về thông tin về ranh giới thửa đất mâu thuẫn nhau, đồng thời làm chậm thời gian xử lý hồ sơ tại các chi nhánh trên cả 22 quận, huyện.

Vấn đề này đang nóng lên bởi thành phố đang ở giai đoạn then chốt trong lộ trình số hóa toàn diện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, có hiệu lực trên toàn quốc từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Luật này đặt ra thời hạn cứng để các tỉnh, thành phố tích hợp hồ sơ giấy tờ cũ vào cơ sở dữ liệu số thống nhất. Với một thành phố đã tiếp nhận hơn 180.000 yêu cầu giao dịch đất đai trong năm 2024 theo số liệu do UBND TP.HCM công bố, bất kỳ sai sót nào trong dữ liệu gốc đều có thể gây ra hậu quả dây chuyền nghiêm trọng.

Vấn Đề Nằm Ở Đâu Và Ai Bị Ảnh Hưởng

Tình trạng dữ liệu trùng lặp tập trung chủ yếu ở các hồ sơ được số hóa trong các đợt quét đầu tiên của thành phố từ năm 2018 đến 2021, khi các nhà thầu làm việc tại các văn phòng cấp quận sử dụng quy ước đặt tên tệp tin không thống nhất. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai trên đường Đinh Tiên Hoàng tại quận Bình Thạnh và văn phòng tại TP. Thủ Đức trên đường Võ Văn Ngân đều bị gắn cờ qua các vòng kiểm tra nội bộ là những nơi cán bộ thường xuyên gặp phải bộ hình ảnh xung đột khi tra cứu giấy chứng nhận cũ.

Hậu quả được cảm nhận rõ nhất tại Quận 2, nay đã sáp nhập vào TP. Thủ Đức, nơi cộng đồng người nước ngoài và các chủ đầu tư có vốn nước ngoài tích cực tham gia mua bất động sản cho thuê dài hạn. Một hình ảnh địa chính bị trùng lặp hoặc không rõ ràng có thể kéo theo yêu cầu kiểm tra thủ công bắt buộc, làm chậm tiến độ giao dịch từ hai đến sáu tuần, theo phản ánh của các luật sư bất động sản hoạt động tại phường Thảo Điền và An Phú trong các diễn đàn công khai. Các công ty bất động sản trên đường Nguyễn Văn Hưởng cho biết khách hàng hỏi về tình trạng pháp lý của các biệt thự rao bán lại đang được thông báo phải chờ trong khi hồ sơ được xác minh.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong báo cáo thị trường quý I/2026 ghi nhận rằng sự chậm trễ trong xử lý hành chính được các chủ đầu tư xếp vào nhóm ba trở ngại hàng đầu khi đưa hàng mới ra thị trường thứ cấp tại TP.HCM, dù hội này không chỉ ra cụ thể việc hình ảnh trùng lặp là một nguyên nhân.

Những Quyết Định Sẽ Định Hình Giai Đoạn Tiếp Theo

Trước mắt chính quyền thành phố hiện có ba lựa chọn, và thứ tự ưu tiên đóng vai trò rất quan trọng. Thứ nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường phải quyết định liệu có đình chỉ toàn bộ giao dịch liên quan đến hồ sơ bị gắn cờ trong thời gian xử lý trùng lặp hay không, đây là cách làm triệt để nhưng gây xáo trộn lớn, hoặc tiếp tục cho phép xử lý hồ sơ nhưng yêu cầu phê duyệt thủ công bắt buộc, tốc độ chậm hơn nhưng ít có nguy cơ tạo ra khoảng trống giao dịch trên một thị trường chỉ riêng quý I/2026 đã tiêu thụ khoảng 9.800 căn hộ, theo số liệu phát hành định kỳ của Cục Thống kê TP.HCM.

Thứ hai, thành phố cần xác định liệu công việc loại bỏ dữ liệu trùng lặp sẽ do bộ phận công nghệ thông tin của chính Văn phòng Đăng ký Đất đai đảm nhiệm hay sẽ thuê ngoài. Sở Thông tin và Truyền thông TP.HCM đã thí điểm một công cụ xác minh tài liệu hỗ trợ bởi trí tuệ nhân tạo trong khuôn khổ chương trình Thành phố Thông minh từ cuối năm 2025, và nếu quyết định đưa công tác làm sạch dữ liệu địa chính vào chương trình này, dự án sẽ vừa có thêm nguồn lực, vừa có một trường hợp thực tiễn cho toàn bộ lộ trình số hóa.

Thứ ba, và có lẽ là quan trọng nhất, chính quyền phải công bố lộ trình cụ thể. Các nhà đầu tư, công chứng viên và các công ty bất động sản hoạt động dọc hành lang sông Sài Gòn từ Bình Thạnh xuống Quận 4 đã thông qua các hiệp hội ngành nghề cho biết sự bất định về thời điểm hồ sơ được xác nhận hoàn chỉnh còn gây hại cho dòng giao dịch nhiều hơn cả chính những sự chậm trễ đó.

Sở Tài nguyên và Môi trường dự kiến sẽ trình kế hoạch hành động lên UBND TP.HCM trước cuối quý III/2026. Nếu kế hoạch này bao gồm lộ trình công khai theo từng giai đoạn, với ngày hoàn thành theo từng quận được đăng tải trên cổng thông tin đất đai chính thức của thành phố, người mua và người bán sẽ có đủ thông tin để chủ động sắp xếp kế hoạch xung quanh sự gián đoạn này. Nếu không có sự rõ ràng đó, những chậm trễ sẽ tiếp tục cộng dồn, từng tệp tin bị gắn cờ một.